مقدمه

اهمیت بخش مسکن در کشور و نیز حساسیت‌ها و تاثیرات اقتصادی و اجتماعی ناشی از آن، باعث تحولات قابل ملاحظه‌ای در این بخش و در نهایت در کل اقتصاد می‌شود. همچنین قسمت عمده‌ای از هزینه‌های خانوار نیز در این بخش مصرف می‌گردد و لذا تحولات بخش مسکن می‌تواند به طور معناداری دیگر حوزه‌های اقتصاد را تحت تاثیر خود قرار دهد.

با بررسی روند تغییرات قیمت مسکن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که بازار مسکن، به طور معمول دارای دوران رکود و رونق می‌باشد. به این صورت که پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت‌ها، دوران رونق به آرامی شروع شده و ابتدا در شهرهای بزرگ و به دنبال آن در سایر شهرهای کشور تقاضای مصرفی افزایش می یابد. در این مرحله افزایش تقاضا منجر به رشد قیمت‌ها شده و لذا باعث ترغیب سرمایه گذاران برای ورود به بازار مسکن می‌شود. در این دوره حضور سرمایه‌گذاران به قصد سفته بازی، تقاضای غیرمصرفی مسکن را به یکباره افزایش داده و موجب جهش قیمت‌ها می‌شود. با افزایش شدید قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته و از طرف دیگر به مرور، واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت‌ها شروع به ساخت شده بودند آماده بهره برداری می‌شوند که این عوامل سبب افزایش عرضه می‌شود. در این شرایط، سرمایه‌گذاران نیز ترجیح می‌دهند هر چه سریع‌تر از بازار خارج شوند و لذا تقاضای سرمایه‌ای هم رو به کاهش می‌رود. به این ترتیب عرضه از تقاضا سبقت گرفته و با کاهش تعداد معاملات می‌توان شروع دوره‌ی رکود را انتظار داشت.

منبع تمامی اطلاعات استفاده شده دراین گزارش، مربوط به طرح قیمت و اجاره مسکن مرکز آمار ایران است که به صورت فصلی در درگاه این مرکز ارایه شده است.

قیمت فروش فصلی یك مترمربع زیربنای مسكونی در شهر تهران

نوسان قیمت مسکن، به خصوصیات بازار مسکن و خصوصیات ذاتی آن بازمی‌گردد. از خصوصیات مسكن می‎توان به حیاتی بودن، بادوام بودن، ماهیت دوگانه مصرفی‏-‏ سرمایه‎ای، تقسیم​ناپذیری و مبادله​ناپذیری آن اشاره كرد. ویژگی­های بازار مسکن که عمده‎ی آن‎ها به خصوصیات ذاتی مسکن بازمی‌گردد عبارتند از: ناکارآمدی اطلاعاتی، بالا بودن هزینه‎های مبادله، تعدیل کند در برابر شوک‌های وارده و پیوند وسیع با اقتصاد کلان.

از عواملی كه تاثیر مثبت بر افزایش قیمت مسكن دارند می‎توان به افزایش درآمد خانوار، هزینه‎ی ساخت، رشد جمعیت، وسعت و جمعیت منطقه، نقدینگی، قیمت زمین، قیمت طلا و قیمت دوره‎ی قبل اشاره كرد.

روند تغییرات متوسط قیمت فروش یك مترمربع زیربنای مسكونی در شهر تهران از زمستان ١٣٩٢ تا زمستان ١٤٠٠ افزایشی بوده و از ۳۶۵۸۷ هزار ریال در زمستان ۱۳۹٢ به ٣٦٧٧١٧ هزار ریال در زمستان ۱٤٠٠ رسیده است.

رشد فزاینده‎ی قیمت مسكن از بهار ۱۳٩٢ تا  بهار ۱٤٠٠ را می‎توان ناشی از تورم عمومی دانست. تبدیل‌شدن بازار مسكن در تهران به بازار سفته​بازی و افزایش خرید و فروش‎ها برای بهره‎برداری از رشد سریع قیمت‎ها عامل دیگر جهش قیمت می‎باشد. از طرف دیگر به علت رشد کم تسهیلات خرید مسكن، خریداران واقعی و مصرف‌کنندگان مسكن، از این بازار عقب ‌افتاده و با تسلط سفته‌بازان بر بازار مسكن، جهش‎های ناگهانی در قیمت مسكن رخ داد.

کاهش نرخ سود بانک‌ها در سال ۱۳۹۶، شروع خوبی برای ایجاد رونق مسکن در این سال بوده است. بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ از رکود ۴ ساله خارج ‌شده و خرید و فروش نسبت به سال قبل افزایش ‌یافت. شیب افزایش در بهار، تابستان و پاییز ملایم بوده ولی در زمستان جهش قیمتی اتفاق افتاد. این روند افزایشی تا بهار ۱۳۹٨ ادامه یافت، در تابستان و پاییز این سال رشد قیمت شیب ملایمی داشت ولی از زمستان ۱۳۹۸ دوباره جهش قیمتی آغاز شد و روند افزایشی تا زمستان ۱۳۹٩ ادامه داشت. از بهار ١٤٠٠ تاکنون نیز افزایش قیمت با شیب ملایمی همچنان ادامه دارد...

برای مشاهده متن کامل به فایل پیوست مراجعه کنید.