چکیده ازگزارش و تحلیل روند تغییرات قیمت و اجاره مسکن شهرهای کشور (١٣٩٩-١٣٩١)
این گزارش توسط آقایان مهدی فرحزادی ، رئیس گروه آمارهای مسکن و ساختمان و بشیر امینی ، کارشناس آمارهای مسکن از دفتر صنعت ، معدن و زیربنایی تهیه شده است.
اهمیت بخش مسکن در کشور و نیز حساسیت‌ها و تاثیرات اقتصادی و اجتماعی ناشی از آن، باعث تحولات قابل ملاحظه‌ای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد می‌شود. همچنین قسمت عمده‌ای از هزینه‌های خانوار نیز در این بخش مصرف می‌گردد و لذا تحولات بخش مسکن می‌تواند به طور معناداری دیگر حوزه‌های اقتصاد را تحت تاثیر خود قرار دهد.
با بررسی روند تغییرات قیمت مسکن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که بازار مسکن، به طور معمول دارای دوران رکود و رونق می‌باشد. به این صورت که پس از گذشت یک دوره رکود و کاهش نسبی قیمت‌ها، دوران رونق به آرامی شروع شده و ابتدا در شهرهای بزرگ و به دنبال آن در سایر شهرهای کشور تقاضای مصرفی افزایش می یابد. در این مرحله افزایش تقاضا منجر به رشد قیمت‌ها شده و لذا باعث ترغیب سرمایه گذاران برای ورود به بازار مسکن می‌شود. در این دوره حضور سرمایه‌گذاران به قصد سفته بازی، تقاضای غیرمصرفی مسکن را به یکباره افزایش داده و موجب جهش قیمت‌ها می‌شود. با افزایش شدید قیمت‌ها قدرت خرید متقاضیان کاهش یافته و از طرف دیگر به مرور، واحدهای مسکونی نوسازی که در دوران جهش قیمت‌ها شروع به ساخت شده بودند، آماده بهره برداری می‌شوند که این عوامل سبب افزایش عرضه می‌شود. در این شرایط، سرمایه گذاران نیز ترجیح می‌دهند هر چه سریع‌تر از بازار خارج شوند و لذا تقاضای سرمایه‌ای هم رو به کاهش می‌رود. به این ترتیب عرضه از تقاضا سبقت گرفته و با کاهش تعداد معاملات می‌توان شروع دوره رکود را انتظار داشت.
بیش‌ترین رشد قیمت مسکن در شهرهای كشور، طی نیمه اول سال ۱۳۹۱ تا نیمه دوم سال ١٣٩٩، در نیمه دوم سال ۱۳۹٩ بوده که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ٤٤,٧ درصد افزایش داشته است. در مقابل، کمترین رشد، مربوط به نیمه دوم سال ۱۳۹۴ بوده كه میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ٠.٩ درصد كاهش داشته است.
تعداد معاملات فروش مسكن در شهرهای كشور از نیمه اول سال ۱۳۹۱ تا نیمه اول سال ۱۳۹٩ دارای روندی تقریباً كاهشی بوده است. به‌نظر می‌رسد یکی از عوامل مهم این کاهش، حذف اجبار به دریافت کدرهگیری از سوی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در زمستان سال ١٣٩٤ باشد. در نیمه دوم سال ۱۳۹۱ و قبل از شروع شیب تند رشد قیمت مسكن در سال ۱۳۹۱ تقاضا برای خرید مسكن به‌شدت در شهرهای كشور بالا رفته است كه این خود می‌تواند عاملی برای رشدهای بالای قیمت در سال ۱۳۹۱ باشد، همین رویه در نیمه دوم سال ۱۳۹۶ و نیمه اول سال ١٣٩٩ تکرار گردید که باعث افزایش ٢٠,٠ درصدی قیمت فروش زیربنای واحد مسکونی در نیمه اول سال ١٣٩٧ و ٣٣.١ درصدی در نیمه دوم سال ١٣٩٧ و ٤٢.٣ درصدی در نیمه اول سال ١٣٩٩ و ٤٤.٧ درصدی در نیمه دوم سال ١٣٩٩ گردید.
روند تغییرات متوسط قیمت اجاره یك مترمربع زیربنای مسكونی در شهرهای كشور از سال ۱۳۹۱ تا ۱۳۹٩ افزایشی بوده و از ۴۶۶۳۵ ریال در نیمه اول سال ۱۳۹۱ به ٢١٦٤٧٢ ریال در نیمه دوم سال ۱۳۹٩ رسیده است.
بیش‌ترین رشد قیمت اجاره در شهرهای كشور، طی سال‌های ۱۳۹۱ تا ۱۳۹٩، در نیمه اول سال ۱۳۹٩ و هم‌زمان با افزایش تقاضا برای خرید مسكن و به‌تبع آن افزایش قیمت مسكن بوده است كه اثر خود را با رشد ٢٥,٨ درصدی روی اجاره مسكن گذاشته است.
تعداد معاملات فروش زمین در شهرهای كشور از نیمه اول سال ۱۳۹۱ تا نیمه اول سال ١٣٩٩ دارای روندی كاهشی بوده است. در مورد فروش زمین نیز به‌نظر می‌رسد یکی از عوامل مهم این کاهش، حذف اجبار به دریافت کدرهگیری از سوی هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در زمستان سال ١٣٩٤ باشد.در نیمه‌ی دوم سال ۱۳۹۱ و قبل از شروع شیب تند رشد قیمت مسكن و قیمت زمین در سال ۱۳۹۱، تقاضا برای خرید زمین ٤٩,١ درصد در شهرهای كشور بالا رفته و پس از آن با شیب قابل‌توجهی، روند كاهشی به خود گرفته است. در نیمه‌ی اول سال ۱۳۹۵، تعداد معاملات فروش زمین کاهش ٤٨.٥ درصدی را تجربه كرده و در نیمه‌ی اول سال ١٣٩٦ به كمترین مقدار خود در طی این سالها رسیده است، با توجه به خروج بازار مسکن از رکود در نیمه‌ی دوم سال ١٣۹۶، رشد تعداد معاملات مسکن نیز افزایش یافت. اما در نیمه‌ی اول سال ١٣٩٨ دوباره تقاضا برای خرید كاهش یافته و میزان کاهش تعداد معاملات مسكن به ٦.٤ درصد رسید، بار دیگر در نیمه‌ی اول سال ۱۳۹٩ تقاضا برای خرید زمین ٨٩.٠ درصد افزایش یافت و پس از آن در نیمه‌ی دوم سال ١٣٩٩ با کاهش ٤٤.٦ درصدی مواجه شد.