جواد حسین زاده، معاون اقتصادی و محاسبات ملی مرکزآمار ایران
بی تردید اتخاذ سیاست های کار آمد نیازمند اطلاعات و آمارهای صحیح در خصوص عوامل تاثیرگذار بر بخش مسکن در جامعه میباشد. از جمله عوامل موثر در این بخش علاوه بر قیمت زمین، قیمت مصالح و دستمزد نیروی انسانی میباشد. شاخص قیمت نهادههای ساختمانی، تغییرات قیمت نهادههایی را که در ساخت ساختمان نقش دارد منعکس میکند. با توجه به سهم عمده مصالح در تکمیل و احداث یک بنای مسکونی، بررسی روند این تغییرات میتواند نقش مهمی در یافتن رابطه تعادلی بین عوامل اساسی تشكیل دهنده این بخش داشته باشد. تجزیه و تحلیل شاخصهای محاسبه شده در این بخش و تدوین راهکارها و سیاستگذاریهای مناسب، با توجه به سهم بالای هزینه مسكن و اجارهبها از كل هزینههای غیرخوراكی خانوارها، سهم بالای بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی در مقایسه با سایر کشورهای جهان، سهم بالای بخش ساختمان از كل تشكیل سرمایه ثابت كشور، سهم رو به رشد و بالای سرمایه‌گذاری در بخش مسكن توسط بخش خصوصی و ماهیت اقتصادی بخش مسكن یک ضرورت محسوب میگردد.
هدف از تولید شاخص:
محاسبه شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسكونی و درصد تغییرات فصلی و سالانه مربوط به آن جهت تجزیه و تحلیل و بررسی چگونگی نوسانات قیمت در صنعت ساختمان، تهیه آمارهای لازم برای تعدیل حساب‌های ملی به قیمت ثابت، تعدیل قراردادهای فروش ساختمانها، اهداف بیمه‌ای، تشكیل سرمایه ثابت، ارزیابی برنامه های توسعه اقتصادی و ... از اهداف اجرای طرح در این بخش میباشد.
همچنین با توجه به رسالت مرکز آمار ایران در پوشش كامل شاخص های قیمت و محاسبه PPI (شاخص قیمت تولیدكننده) ، تهیه و انتشار شاخص قیمت ساختمان ضرورت تام محسوب میگردد.
روش تهیه و محاسبه شاخص:
روشهای مختلفی، توسط كشورهای جهان، برای تهیه شاخصهای قیمت ساختمان بكار گرفته میشود. به طور مشترك، در تمام این روشها، ابتدا یك یا چند نوع ساختمان استاندارد (تیپ غالب) را كه فرض میشود معرف تمام پروژه‌های ساختمانی برای فعالیتهای ساختمان است انتخاب میشود. این ساختمان استاندارد را می‌توان یك خانه، آپارتمان، ساختمان اداری و ... در نظر گرفت. ممكن است این ساختمانهای استاندارد واقعاً وجود داشته باشند یا اینكه ساختگی (مجازی) باشند. مشخصات هر یك از ساختمانهای استاندارد (چه واقعی و چه مجازی) باید بطور كامل و دقیق تعریف شوند. این روش که به روش «عوامل استاندارد» شهرت دارد ابتدا یك ساختمان استاندارد (مانند یك نوع خاص از خانه‌های مسكونی) را در نظر گرفته و مقدار مواد اولیه مورد نیاز و تعداد ساعات نیرویكار برای آن ساختمان محاسبه میشود و این مقادیر به عنوان ضرایب اهمیت شاخص در سال پایه در نظر گرفته شده و در هر دوره با جمع‌آوری قیمت مواد اولیه و اجرت نیروی كار و با استفاده از فرمول شاخص لاسپیرز شاخص قیمت محاسبه میشود.
در این طرح ساختمان استاندارد یا تیپ غالب ساختمانهای مسکونی چهار طبقه روی پیلوت، جمعا پنج طبقه میباشد.
پوشش جغرافیایی و اقلام:
در این طرح با مراجعه به حدود 870 واحد تولید و فروش مصالح ساختمانی، 150 نهاده ساختمانی (شامل مصالح و دستمزد نیروی انسانی) بکار رفته در فعالیتهای ساختمانی تیپ غالب ساختمانهای مسکونی شهر تهران (ساختمانهای مسکونی چهار طبقه روی پیلوت) مورد قیمتگیری قرار میگیرند.
شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران نهادههای مورد استفاده در تمام مراحل مختلف ساخت شامل عملیات اجرایی تا پایان مرحله فنداسیون، عملیات اجرایی از پایان مرحله فنداسیون تا پایان مرحله اسكلت، عملیات اجرایی از پایان مرحله اسكلت تا پایان مرحله سفتكاری، عملیات اجرایی از پایان مرحله سفتكاری تا پایان مرحله نازك‌كاری، عملیات اجرایی از پایان مرحله سفتكاری تا پایان مرحله تأسیسات مكانیكی و عملیات اجرایی از پایان مرحله نازك‌كاری تا پایان كار را در بر میگیرد.
منظور از قیمت در این طرح، قیمت به تعادل رسیده فروش میباشد و منظور از قیمت به تعادل رسیده فروش، مبلغی است که کارگاه یا تولیدکننده مصالح ساختمانی در آخرین معامله انجام شده در طول زمان آماری در مقابل فروش واحد معینی از اقلام دریافت کرده است. شایان ذکراست که در این طرح قیمت عملی فروش مدنظر بوده نه مظنه قیمت یا قیمتی که از سوی سازمانهای دولتی، اتحادیهها و سایر نهادهای ذیربط تعیین شده است.
سطح انتشار و آخرین نتایج شاخص:
نتایج حاصل از اجرای این طرح به تفکیک اعداد شاخص، درصد تغییرات فصلی، سالانه و نقطه به نقطه به صورت فصلی تولید و انتشار مییابد. شاخص قیمت نهادههای ساختمانی در سطح کل بخش ساختمان و 15 گروه اصلی از اقلام مورد استفاده در ساخت ساختمان مسکونی به شرح "گروه سیمان، بتن، شن و ماسه"، "گروه گچ و گچکاری"، "گروه انواع بلوک، سفال و آجر، گروه موزائیک"، "گروه کاشی و سرامیک"، "گروه سنگ"، "گروه آهنآلات، میلگرد و پروفیل درب، پنجره و نرده"، "گروه چوب"، "گروه ایزوگام، قیرگونی و آسفالت"، "گروه شیرآلات بهداشتی"، "گروه تاسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی"، "گروه یراقآلات درب و پنجره"، "گروه نقاشی ساختمان"، "گروه تاسیسات برقی"، "گروه شیشه" و "گروه خدمات مرتیط با ساختمانسازی" ارائه میشود.
شاخص کل قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران، بر مبنای سال پایه 1390، در فصل بهار 1396 برابر با 197.1 بوده و با افزایش 7.3 درصدی در فصل تابستان سال مورد بررسی به عدد 211.6 رسید. متوسط شاخص قیمت نهادههای ساختمانهای مسکونی شهر تهران در نیمه نخست سال جاری در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل رشد 10.3 درصدی را نشان میدهد. درصد تغییرات این شاخص در فصل تابستان 1396 نسبت به فصل تابستان 1395، تورم نقطه به نقطه، 13.4 درصد میباشد که در مقایسه با تورم نقطه به نقطه در فصل بهار سال جاری (7.2) افزایش چشمگیری داشته است. با بررسی و تحلیل روند تورمی شاخص این بخش پیشبینی میشود در صورتیکه تورم فصل پاییز 1396 کمتر از 3.7 درصد باشد روند افزایشی تورم نقطه به نقطه در فصل پاییز متوقف شده و با ثبات یا کاهش همراه خواهد شد.
درصد تغییرات متوسط شاخص در چهار فصل منتهی به فصل تابستان 1396 نسبت به متوسط شاخص در چهار فصل منتهی به فصل تابستان سال قبل 9.9 درصد میباشد. که نسبت به همین اطلاع در فصل بهار سال مورد بررسی (7.3 درصد) افزایش نشان میدهد. با مقایسه و تحلیل روند این نوع از درصد تغییر یا تورم با تورم فصلی، درصورتیکه شاخص قیمت نهاده های ساختمانی (مسکونی) در شهر تهران در فصل پاییز سال جاری نسبت به فصل تابستان 1396 به طور تقریبی بیش از 0.5 درصد افزایش داشته باشد، روند افزایشی تورم متوسط شاخص در چهار فصل منتهی به فصل پاییز نسبت به متوسط شاخص در چهار فصل منتهی به فصل تابستان سال جاری حفظ خواهد شد.
بررسی درصد تغییرات فصلی شاخص قیمت گروههای اصلی در فصل بهار و تابستان سال جاری نشان از این دارد که در فصل بهار گروه " خدمات و دستمزد نیروی انسانی در بخش ساختمان"، با افزایش 5.0 درصدی نسبت به فصل قبل و در فصل تابستان گروه " آهنآلات، میلگرد و پروفیل درب، پنجره و نرده" با افزایش 27.8 درصدی نسبت به فصل قبل به ترتیب بیشترین سهم را در افزایش شاخص قیمت در فصلهای مذکور داشتهاند.